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彭****

发布于2026-09-03 22:18:48

4801

老师，土地增值税清算时，房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法，请问是哪两种方法？是指能否分摊利息或者能够提供证明的房地产开发费用的计算方法吗？

氢虎财考

回答于 2026-09-04 06:06:06

<p>土地增值税清算中，房地产开发费用扣除的两种方法是：<strong>利息据实扣除法</strong>（能分摊并证明利息时，利息据实扣，其他费用按5%扣）和<strong>利息不据实扣法</strong>（不能分摊或证明时，全部费用按10%扣）。企业不能同时使用这两种方法，只能选择其一。</p><br>

推荐问题

这道题为什么不能直接（95000-10000*.09）➗1.09
<p>不能直接这样算，原因如下：</p><br><ol><br><li><br><strong>概念混淆</strong>：你使用的公式 <code>(95000 - 9000) ÷ 1.09</code> 计算的是增值税的<strong>计税销售额</strong>（即差额后的基数），而不是土地增值税的<strong>应税收入</strong>。</li><br><li><br><strong>扣除时机错误</strong>：在土地增值税计算中，土地价款（9000万）是作为<strong>扣除项目</strong>在计算“增值额”时减去的，而不能直接在计算“收入”时减去。如果在算收入时减去，后面算扣除项目时再减去，就会导致重复扣除或收入少计。</li><br><li><br><strong>正确逻辑</strong>：土地增值税应税收入 = <strong>含税总收入 - 增值税销项税额</strong>。<br><ul><br><li>先算销项税（允许差额扣除）：<code>(95000 - 9000) ÷ 1.09 × 9% = 7100.92</code>。</li><br><li>再算不含税收入：<code>95000 - 7100.92 = 87899.08</code>。</li><br></ul><br></li><br></ol><br><p>简单来说，<strong>收入就是卖房的钱（不含税），成本（土地款）是后面单独扣的，不能混在一起算。</strong></p><br>
<p>不能直接这样算，原因如下：</p><br><ol><br><li><br><strong>概念混淆</strong>：你使用的公式 <code>(……

2026-10-03 15:38:26
这里题目不是说了是70000和20000是不含税的吗？为什么后面还要➗（1-10％）
<p>题目中提到的“不含税”是指不含<strong>增值税</strong>，但消费税属于<strong>价内税</strong>，其计税依据（价格）中必须包含消费税本身。</p><br><p>你看到的 7000 元和 2000 元只是<strong>成本</strong>，并没有包含消费税，所以必须通过公式 <strong>组成计税价格 = (材料成本 + 加工费) (1 - 消费税税率)</strong> 来“还原”出包含消费税的总价格，最后再乘以 10% 算出税额。</p><br><p>简单来说：<strong>算增值税直接乘税率，算消费税（从价定率）要先除以 (1-税率) 把税加进价格里。</strong></p><br>
<p>题目中提到的“不含税”是指不含<strong>增值税</strong>，但消费税属于<strong>价内税</strong>，其计税……

2026-10-03 14:36:55
老师，请问这个题目B选项为什么不对？考虑货币的时间价值的话，应该是影响的
<p>你的理解非常正确，理论上<strong>B选项应该入选</strong>。</p><br><ol><br><li><br><strong>理论分析</strong>：只要考虑所得税（选项D已选），折旧方法（如加速折旧或直线法）就会改变各期折旧额，进而通过“折旧抵税”效应改变各期现金净流量的时间分布。在考虑货币时间价值的情况下，现金流分布不同，现值指数必然不同。</li><br><li><br><strong>题目瑕疵</strong>：这道题的解析逻辑比较陈旧或简化，它错误地认为“折旧是非付现成本，所以不影响现金流量”（忽略了折旧抵税带来的现金流变化）。</li><br><li><br><strong>结论</strong>：这是一道有瑕疵的题目，按照严谨的财管理论，正确答案应为 <strong>A、B、C、D</strong>。</li><br></ol><br>
<p>你的理解非常正确，理论上<strong>B选项应该入选</strong>。</p><br><ol><br><li><br><strong>理论分析<……

2026-10-03 11:53:57
老师好！涉税实务第二套模拟题简答题第3题（见下图），计算A和B两个方案的所得税前收……
A方案：外购焰火，买价里面是包含消费税的！<br>买价1000元/箱，里面已经含消费税150。会计账面入库是按1000记成本；但这个消费税可以抵扣，所以算损益时，要把这部分可抵扣消费税从材料成本里扣掉。<br>外购存货价款含税（消费税），可抵扣消费税要调减成本。<br>B方案：委托加工，代收消费税本来就不计入存货成本！<br>委托加工的时候，加工费、原材料、运费构成存货成本；代收消费税单独放在应交税费借方，从来没有计入存货成本，自然不需要再减一遍247.06。
A方案：外购焰火，买价里面是包含消费税的！<br>买价1000元/箱，里面已经含消费税150。会计账面入库是按100……

2026-10-03 01:11:27
以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据。为什么是错的？老师
<p>因为只有“房屋与房屋”互换时，才以价格差额作为契税的计税依据。以实物交换房屋本质上属于房屋买卖行为，应以房屋的成交价格（或税务机关核定的价格）作为计税依据，而非差价。</p><br>
<p>因为只有“房屋与房屋”互换时，才以价格差额作为契税的计税依据。以实物交换房屋本质上属于房屋买卖行为……

2026-10-02 21:50:51

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